Kiedy przeważnie przeprowadzana jest eksmisja lokatora z lokalu?

Najważniejszymi przesłankami, które uzasadniają żądanie przymusowego opuszczenia lokalu to:

• używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jej przeznaczeniem, zaniedbywanie obowiązków, które prowadzi do powstania szkody albo wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu – pomimo pisemnego upomnienia,
• brak zapłaty czynszu przez najemcę lub innych opłat za używanie lokalu za 3 pełne okresy – o ile wynajmujący udzielił mu dodatkowego, miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości.

Jak zacząć eksmisję z lokalu?

Zanim wystąpimy z powództwem do sądu muszą zostać podjęte określone działania. Przede wszystkim w sytuacji, gdy umowa najmu wciąż obowiązuje, należy zacząć od jej wypowiedzenia. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie, wypowiedzenie lub odstąpienie od niej wymaga zachowania takiej samej formy. Najlepiej takie wypowiedzenie należy wysłać za pośrednictwem Poczty Polskiej albo doręczyć wypowiedzenie osobiście (należy wówczas poprosić o złożenie podpisu na kopii wypowiedzenia wraz ze wskazaniem daty odebrania pisma).

Kolejnym krokiem przed skierowaniem sprawy do sądu jest podjęcie ugodowego załatwienia sprawy z najemcą. W tym celu należy wezwać go do dobrowolnego uregulowania czynszu lub opuszczenia lokalu mieszkalnego kierując do niego stosowny wniosek o eksmisję dobrowolną. Jeżeli taka próba nie przyniesie zamierzonego rezultatu, pozostaje złożenie pozwu o eksmisję.

Co powinien zawierać pozew o eksmisję?

Pozew o eksmisję jest pismem procesowym, które inicjuje postępowanie sądowe w tym zakresie. Z tego względu musi on spełniać określone wymogi. W pozwie o eksmisję powinny zatem znaleźć się przede wszystkim następujące elementy:

• oznaczenie sądu właściwego do rozpoznania danej sprawy – będzie to sąd rejonowy ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości,
• informacje dotyczące stron – ich imiona, nazwiska (ewentualnie nazwy w przypadku podmiotów niebędących osobami fizycznymi), adresy oraz numery PESEL; co ważne, jeżeli stroną jest przedsiębiorca, należy także podać jego NIP i siedzibę, z kolei gdy stroną jest podmiot wpisany do Krajowego Rejestru Sądowego, należy ponadto podać jego numer KRS, a także osobę lub osoby, które są uprawnione do jego reprezentacji,
• oznaczenie wartości przedmiotu sporu, czyli wartość czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok (np. czynsz 600 zł x 8 miesięcy = 4.800,00 zł wartości przedmiotu sporu), a przy umowach zawartych na czas nieoznaczony – suma czynszu za okres trzech miesięcy,
• sformułowanie żądań – nakazanie pozwanemu opuszczenia i opróżnienia ze wszystkich rzeczy konkretnego lokalu oraz wydania go powodowi, ustalenie, że pozwanemu nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania, dopuszczenie i przeprowadzenie określonych dowodów itp.

Pozew o eksmisję podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł. Pamiętaj, że eksmisja może być przeprowadzona wyłącznie w oparciu o prawomocny wyrok. Oznacza to, że od wydania wyroku musi upłynąć przynajmniej 14 dni (zakładając, że pozwany nie złożył apelacji do sądu odwoławczego). Po uprawomocnieniu się orzeczenia powinno się jeszcze wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. To potwierdzenie (dokonywane przez przybicie specjalnej pieczęci), z którego wynika, że wyrok nadaje się do egzekucji i może być przekazany komornikowi.

Wniosek o wszczęcie egzekucji – czyli eksmisja komornicza

Po otrzymaniu odpisu prawomocnego orzeczenia z klauzulą można skierować wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika. To pismo, w którym wierzyciel domaga się wyegzekwowania określonych punktów zawartych w wyroku sądowym (w tym przypadku eksmisji z lokalu mieszkalnego). We wniosku należy wskazać przede wszystkim:

• osobę dłużnika,
• nieruchomość, z której ma zostać przeprowadzona eksmisja,
• tytuł wykonawczy w postaci wyroku sądu wraz z klauzulą.

Komornik w pierwszej kolejności wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku, a następnie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości. Jeżeli pomimo nakazu sądowego dłużnik nie opuści mieszkania, jest zobowiązany do płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu do dnia wykonania obowiązku w wysokości odpowiadającej czynszowi.

Kiedy eksmisja jest niemożliwa?

Eksmisja komornicza ma niestety (dla właścicieli nieruchomości) swoje ograniczenia. Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Tego ograniczenia nie stosuje się, jeżeli podstawą eksmisji jest: stosowanie przemocy w rodzinie, wykraczanie w sposób uporczywy lub rażący przeciwko porządkowi domowemu, zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali czy zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.

Co istotne, w toku rozprawy Sąd bada, czy zachodzą przesłanki do przyznania dłużnikowi lokalu socjalnego. Taki obowiązek ciąży na gminie, na której terenie znajduje się nieruchomość podlegająca opróżnieniu. Jednak Sąd nie może odmówić prawa do lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, osoby niepełnosprawnej, lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, obłożnie chorego, emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej czy osoby posiadającej status bezrobotnego.