Czym jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia jest to przede wszystkim instytucja prawna, z której korzystają seniorzy posiadający na własność np. dom, gospodarstwo rolne lub inną nieruchomość. Często nazywana jest również mieszkaniem za opiekę. Umowa ta umożliwia przekazanie prawa do nieruchomości osobie trzeciej, w zamian za dożywotnią opiekę – utrzymanie i możliwość przebywania w mieszkaniu aż do śmierci.

Skutkiem tej umowy jest przeniesienie własności nieruchomości, przez co musi ona zostać zawarta w formie akt notarialnego, dlatego trzeba wybrać się wraz z drugą stroną transakcji do notariusza. Przy spisywaniu aktu notarialnego dotyczącego umowy dożywocia notariusz przygotowuje również odpowiedni wniosek o wpis do księgi wieczystej, w której pojawi się adnotacja, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia.

Na czym polega „dożywocie”?

Zakres dożywotniego utrzymania nie musi być ustalony w umowie, jednak dla zabezpieczenia interesów obu stron warto określić go precyzyjnie, aby nie było wątpliwość co pozostaje do należytego wykonania umowy przez nabywcę. Brak określenia powyższego w umowie dożywocia powoduje, że nabywca nieruchomości ma obowiązek:

• przyjąć zbywcę jako domownika,
• dostarczyć zbywcy wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał,
• zapewnić zbywcy odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie,
• sprawić zbywcy pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym, na własny koszt.

Przepisy pozwalają również na zbycie otrzymanej za sprawą dożywocia ziemi lub budynku, jednak w takim przypadku zobowiązania wynikające z zawartej umowy przechodzą na jej kolejnego właściciela. Choć dożywotnik nie może zapobiec takiej sprzedaży, to przysługuje mu prawo wystąpienia do sądu o to, by dożywocie zostało w takiej sytuacji zamienione na dożywotnią rentę, której wysokość będzie odpowiadała otrzymywanym w ramach umowy świadczeniom.

Rozwiązanie umowy o dożywocie

W wyjątkowych sytuacjach sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, rozwiązać umowę dożywocia. Do takich wyjątkowych wypadków zaliczyć można np. całkowite zerwanie więzi osobistej między stronami, przemoc wobec dożywotnika, przemoc dożywotnika wobec innych domowników.

Umowa dożywocia a zachowek

Umowa dożywocia powoduje, że nabywca nieruchomości po śmierci dożywotnika nie jest zobowiązany do zapłaty zachowku na rzecz jego spadkobierców. Inaczej niż w przypadku umowy darowizny, która także przenosi własność nieruchomości na obdarowanego, jednak zobowiązany on jest do zapłaty spadkobiercom należnego im zachowku.

Z tej też przyczyny umowa dożywocia jest korzystniejsza, jeżeli chcemy skutecznie pozbawić spadku naszego przyszłego spadkobiercę. Umowa dożywocia zabezpiecza również interes zbywcy nieruchomości, bowiem zgodnie z umową dożywocia do końca życia ma mieć zapełnione odpowiednie warunki bytowe.

Dożywocie jest prawem niezbywalnym. Osoba która to prawo nabyła nie może w go żaden sposób przekazać. Dotyczy to również sytuacji związanych z dziedziczeniem. Prawa dożywocia nie otrzymamy w spadku. Po śmierci dożywotnika, jego prawo zostaje wykreślone z księgi wieczystej. Nie wpływa to absolutnie na sytuację osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, czy współwłaściciel. Pozostaje ona nadal właścicielem nieruchomości, nieobciążonej prawem dożywocia. 

Umowa dożywocia plusy i minusy

Plusami umowy dożywocia jest jej charakter, zbywca ma zapewnione do końca życia miejsce zamieszkania oraz środków utrzymania i godny pochówek, a nabywca nie ponosi kosztów zakupu otrzymanej nieruchomości w zamian za miejsce zamieszkania i opiekę nad zbywcą nieruchomości. Zasadniczo, umowa taka, jeżeli jest realizowana chroni przed zapłatą zachowku na rzecz osób uprawionych do zachowku po zbywcy nieruchomości.

Głównym minusem jest to, że w nabywca ponosi koszty uboczne związane z umową (taksa notarialna plus podatek VAT, opłatę za wpis praw do księgi wieczystej) oraz podatek PCC w wysokości 2%. Obecnie z podatku od czynności cywilnoprawnych nie są zwolnione nawet osoby pozostające w bliskim stopniu pokrewieństwa ze zbywcą nieruchomości, które przepisy prawa zwalniają od ponoszenia podatku PCC w przypadku nabycia spadku lub otrzymania darowizny.