Świetną inwestycją jest na pewno nieruchomość, zwłaszcza w obecnych, niepewnych gospodarczo czasach. Nieruchomość najczęściej jest nabywana w drodze kupna, jednak zdecydowanie nie jest to jedyny sposób. Są takie sytuacje, gdy możemy stać się właścicielem danej nieruchomości poprzez posiadanie jej przez sprecyzowany przez prawo czas. Taki sposób nabycia nieruchomości określa się jako zasiedzenie.
Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie nieruchomości w dużym skrócie polega na tym, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem, może nabyć prawa do tej własności o ile posiada nieruchomość nieprzerwanie przez określony prawem czas. Po upływie tego czasu, posiadacz uzyskuje takie same prawa do danej nieruchomości jak osoba, która nabyła jej własność np. na podstawie umowy sprzedaży.
Kluczową kwestią będzie wykazanie faktu posiadania przez osobę powołującą się na zasiedzenie przez wystarczająco długi okres czasu. Zasada jest taka, że posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny (czyli osoba, która faktycznie włada jak właściciel), chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast po upływie trzydziestu lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Z doświadczenia przeprowadzonych spraw jednoznacznie wynika, że w większości spraw wchodzi w grę ten drugi okres – tj. 30 lat. Oczywiście w praktyce najczęściej do zasiedzenia dochodzi na rzecz osób fizycznych.
Jakie nieruchomości podlegają zasiedzeniu?
Należy wskazać, że nie każda nieruchomość może podlegać zasiedzeniu. Można zasiedzieć tylko te nieruchomości, które mogą być przedmiotem własności. Jak to rozumieć? Już wskazuję. Możliwości zasiedzenia odnoszą się wyłącznie do działek gruntu (nieruchomości gruntowych),a także do nieruchomości budynkowych (np. garaży) czy lokalowych (stanowiących odrębną własność lokalu). Natomiast nie można zasiedzieć np. pokoju w mieszkaniu, strychu bądź piwnicy. Są to tylko części składowe innych nieruchomości, które nie mogą stać się przedmiotem prawa własności. Właśnie z tego względu ich zasiedzenie nie jest dopuszczalne.
Posiadanie samoistne – czym tak naprawdę jest i na czym polega?
Fakt zrozumienia, czym tak naprawdę jest posiadanie samoistne będzie kluczowe do tego, abyś zrozumiał pełnie instytucji zasiedzenia. Jest to najważniejszy element, a także kwestia, która jest najbardziej sporna w sądzie.
Posiadaczem samoistnym jest (jak już to zostało wyżej wskazane) ten, który włada daną rzeczą tak, jak właściciel. Posiadaczem samoistnym nie będzie zatem ktoś, kto włada nieruchomością (posiada ją) jak najemca czy dzierżawca. Co więcej, jeżeli chcesz uzyskać orzeczenie sądu stwierdzające zasiedzenie musisz te okoliczności udowodnić (wykazać w sądzie przesłanki zasiedzenia). Jeżeli na własny koszt wykonałeś remont budynku, dbałeś o niego, uprawiałeś ziemię, kosiłeś trawę, czy płaciłeś podatki od nieruchomości we własnym imieniu, masz szansę na zasiedzenie. Natomiast jeśli te wszystkie rzeczy robiłeś dla kogoś, za cudze pieniądze, lub płaciłeś komuś czynsz z tytułu korzystania z nieruchomości, to jesteś tych szans pozbawiony.
Jak formalnie dokonać zasiedzenia?
Bez względu na to, czy posiadacz samoistny znajduje się w złej wierze, czy też w dobrej wierze, zasiedzenie następuje z mocy samego prawa. Oznacza to, że teoretycznie nie trzeba dopełniać jakichkolwiek formalności. Jednak fakt ten należy stwierdzić chociażby po to, aby dokonać wpisu w księdze wieczystej. Dlatego, aby być pewnym, że posiadanie nieruchomości rzeczywiście doprowadziło do jej zasiedzenia, warto dopełnić pewnych formalności.
Do stwierdzenia zasiedzenia i uzyskania formalnego dokumentu, z którego będzie wynikało, że spełniłeś określone przesłanki zasiedzenia konieczne jest orzeczenie sądu. Wyłącznie takie orzeczenie potwierdza nabycie własności i pozwala uwidocznić prawo własności do nieruchomości w księdze wieczystej. Aby uzyskać stwierdzenie zasiedzenia, posiadacz nieruchomości musi złożyć stosowny wniosek. Należy skierować go do sądu rejonowego (wydziału cywilnego) właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
Biorąc pod uwagę fakt, że tego rodzaju sprawy dotyczą długiego okresu czasu, przeważnie kluczowe znaczenie mają tu zeznania świadków. Jednak warto przedstawić przed sądem także rachunki, potwierdzenia zapłaty podatków czy jakiekolwiek inne dokumenty świadczące o tym, że dana osoba faktycznie władała nieruchomością, tak jakby była jej właścicielem. Wniosek o zasiedzenie podlega opłacie w wysokości 2000 zł, natomiast o wpis w księdze wieczystej w wysokości 200 zł.
Z nabyciem nieruchomości w drodze zasiedzenia wiąże się także konieczność zapłaty podatku. Wynosi on 7% wartości nieruchomości. W ciągu miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia, należy złożyć w Urzędzie Skarbowym właściwie oświadczenie. Po jego zbadaniu Urząd wyda decyzję, w której będzie określona dokładna wysokość podatku.